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Steuerliche Aspekte der kurzfristigen Untervermietung

 

Privatleute können Zimmer ihrer Wohnung leicht über Internetportale wie Airbnb, Wimdu oder 9flats.com an Touristen und Geschäftsreisende vermieten. Das Geschäftsmodell des "social travelling" boomt. Wer seine Einnahmen nicht versteuert, muss mittlerweile mit einem erhöhten Entdeckungsrisiko rechnen.

Auf Internetportalen wie Airbnb, Wimdu oder 9flats.com können Privatpersonen ohne großen Aufwand Häuser, Wohnungen oder einzelne Zimmer zur (kostenpflichtigen) Vermietung anbieten. Ob die Einnahmen aus der Vermietung dabei immer korrekt versteuert werden, ist durchaus zweifelhaft, denn Untervermietungen im Bereich der Privatwohnung lassen sich (scheinbar) leicht verschleiern.

Untervermietung: Vermietungseinkünfte oder gewerbliche Einkünfte?

Wer Räume seiner selbstgenutzten Wohnung oder seines selbstgenutzten Hauses an fremde Personen vermietet, erzielt daraus regelmäßig Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG (BFH-Urteil vom 4.3.2008, Az. IX R 11/07, Haufe Index 2023446). Gewerbliche Einkünfte können jedoch anzunehmen sein, wenn der Wohnungsvermieter

  • neben der eigentlichen Vermietung noch gewichtige und unübliche Sonderleistungen erbringt oder
  • die Vermietungstätigkeit eine unternehmerische Organisation erfordert, die mit gewerblichen Beherbergungsbetrieben (z. B. Hotels) vergleichbar ist.

Hinweis: Für die Gewerblichkeit spricht beispielsweise, wenn der Vermieter einen Rezeptionsbetrieb mit umfassender (telefonischer) Erreichbarkeit einrichtet und die Räume ohne vorherige Anmeldung rund um die Uhr "spontan" bezogen werden können. Für die Annahme von Vermietungseinkünften spricht hingegen, wenn die Räume lediglich mit einer gewissen Vorlaufzeit angemietet werden können.

 

Demgegenüber stehen übliche Sonderleistungen der Annahme von Vermietungseinkünften nicht entgegen; hierzu zählt das FG Berlin-Brandenburg im Urteil v. 20.1.2010 (14 K 1355/06 B, Haufe Index 2979048) u. a. folgende Leistungen:

  • Bereitstellung von Bettwäsche, Handtüchern, Telefon- und Kabelanschluss, Einbauküche,
  • Auslage von Informationsmaterial und Routenempfehlungen,
  • Gepäcktransporte,
  • Endreinigung.

Zu den unüblichen Sonderleistungen, die für gewerbliche Einkünfte sprechen, zählt das FG demgegenüber:

  • tägliche Zimmerreinigung,
  • Frühstücksangebot,
  • jederzeit ansprechbares Personal.

Konsequenzen für die Gewerbesteuer

An die einkommensteuerliche Einordnung der Einkünfte knüpft auch das gewerbesteuerliche "Schicksal" des Wohnungsvermieters: Wer sich mit seiner Zimmervermietung im Bereich der Vermietungseinkünfte bewegt, unterliegt nicht der Gewerbesteuer. Ist der Vermieter hingegen gewerblich tätig, ist er gewerbesteuerpflichtig; in diesem Fall fällt jedoch häufig keine Gewerbesteuer an, da für natürliche Personen oder Personengesellschaften ein gewerbesteuerlicher Freibetrag von 24.500 EUR pro Jahr gilt (§ 11 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 GewStG).

Hinweis: Wohnungsvermieter, die gelegentlich Zimmer ihrer Privatwohnung untervermieten, müssen somit nicht mit gewerbesteuerlichen Konsequenzen rechnen - selbst wenn sie die Grenze zur Gewerblichkeit überschritten haben (z. B. wegen unüblicher Sonderleistungen).

Zimmer vermieten: Einkommensteuerliche Aspekte

Einnahmen aus der vorübergehenden (Unter-)Vermietung von selbst genutzten Immobilien dürfen bis zu einer Höhe von 520 EUR pro Veranlagungszeitraum unbesteuert bleiben (R 21.2 Abs. 1 EStR). Diese Bagatellgrenze der Finanzverwaltung darf jedoch nicht als Freibetrag verstanden werden - das heißt: Bei höheren Einnahmen darf der Betrag nicht pauschal in Abzug gebracht werden.

Hinweis: Vermieter können diese Bagatellgrenze aber "abwählen" und ihre Einnahmen gleichwohl vom Finanzamt besteuern lassen. Dies kann von Vorteil sein, wenn die Kosten der Vermietung höher ausfallen als die Einnahmen, denn in diesem Fall kann ein steuerlicher Vermietungsverlust geltend gemacht werden, der die anderen Einkünfte mindert.